Правительство России дополнительно направит 157 млрд рублей на финансирование ипотечных программ с государственной поддержкой. О решении 17 сентября сообщил премьер-министр Михаил Мишустин на заседании правительства.
Деньги распределят по трем направлениям: почти 66 млрд рублей предназначены для «Семейной ипотеки», около 6 млрд рублей — для льготной ипотеки на Дальнем Востоке и в Арктике, еще примерно 85 млрд рублей пойдут на субсидирование процентных ставок по кредитам, которые ранее были оформлены по завершившейся массовой программе «Льготная ипотека».
Куда направят 157 млрд рублей
Крупнейшая часть дополнительного финансирования — около 85 млрд рублей — связана не с выдачей новых кредитов по закрытой массовой программе, а с уже существующими обязательствами государства. Эти средства должны компенсировать банкам часть процентной ставки по ранее оформленным льготным ипотечным кредитам.
Еще почти 66 млрд рублей правительство направит на «Семейную ипотеку». Программа остается действующей и позволяет соответствующим ее условиям семьям использовать льготный кредит для покупки жилья. Около 6 млрд рублей предназначены для программ на Дальнем Востоке и в Арктической зоне.
Таким образом, объявленные 157 млрд рублей нельзя трактовать как новый объем ипотеки, который банки немедленно выдадут заемщикам. Это бюджетное финансирование механизмов субсидирования, причем более половины суммы приходится на обслуживание обязательств по кредитам, выданным ранее.
Зачем государство компенсирует деньги банкам
Механика льготной ипотеки строится на разнице между ставкой для заемщика и экономической стоимостью кредита для банка. Если государственная программа устанавливает ставку ниже рыночной, бюджет компенсирует кредитору часть выпадающего процентного дохода по установленным правилам.
Поэтому рост рыночных ставок способен увеличивать бюджетную стоимость уже работающих программ даже без пропорционального роста числа новых заемщиков. Государство продолжает выполнять обязательства по субсидированию ранее выданных кредитов на протяжении предусмотренного программой периода.
Мишустин прямо связал дополнительное финансирование с необходимостью в полном объеме исполнять обязательства перед банками. Контроль за финансированием ипотечных программ поручен профильным членам правительства.
Что происходит с «Семейной ипотекой»
Почти 66 млрд рублей дополнительного финансирования приходится на программу, которая остается одним из основных каналов льготного жилищного кредитования. «Семейная ипотека» продлена до 2030 года.
При этом само выделение дополнительных бюджетных средств 17 сентября не означает изменения процентной ставки, лимита кредита или критериев участия в программе. Финансирование и параметры продукта — разные вопросы.
Это особенно важно на фоне обсуждения возможной дальнейшей настройки условий семейной ипотеки. На дату решения о дополнительном финансировании новые окончательные параметры программы в рамках этого сообщения правительства не объявлялись. Поэтому бизнесу и заемщикам не следует воспринимать 157 млрд рублей как сообщение о запуске новой версии программы.
Почему решение важно застройщикам
Для девелоперов льготная ипотека остается одним из факторов платежеспособного спроса на первичном рынке жилья. Когда государство обеспечивает финансирование действующих программ, банки получают бюджетное покрытие предусмотренной механизмом компенсации, а покупатели сохраняют возможность использовать соответствующие льготные продукты при соблюдении условий.
Это не гарантирует конкретный объем продаж новостроек. На спрос одновременно влияют цены квартир, первоначальный взнос, доходы домохозяйств, доступность кредита, предложение проектов и ожидания покупателей.
Тем не менее стабильность финансирования ипотечных программ снижает риск технических ограничений, связанных именно с недостатком бюджетного субсидирования. Для застройщика это важный элемент планирования продаж и денежных потоков по проектам.
Что решение означает для банков
Для банков дополнительные ассигнования прежде всего означают финансирование обязательств государства по компенсации ставок. В льготной ипотеке кредитор выдает заем по условиям программы, а часть доходности формируется через бюджетную субсидию.
Поэтому своевременное выделение средств важно для экономики ипотечного портфеля: оно позволяет банкам получать предусмотренную программой компенсацию по уже выданным кредитам и продолжать работу в действующих льготных сегментах.
Но дополнительные 157 млрд рублей не следует складывать с банковской ипотечной выдачей как равнозначные показатели. Бюджетная субсидия и сумма выданных жилищных кредитов отражают разные денежные потоки.
Основная часть денег относится к прежним кредитам
Структура финансирования показывает существенную особенность решения. Около 85 млрд рублей, или чуть больше половины общей суммы, направляются на субсидирование кредитов по завершившейся массовой «Льготной ипотеке».
То есть закрытие программы для новых выдач не прекращает расходы бюджета по тем кредитам, которые были заключены во время ее действия. Государственные обязательства продолжаются в соответствии с механизмом субсидирования.
Для оценки влияния решения на текущий рынок новостроек поэтому логично отдельно смотреть на 66 млрд рублей для семейной ипотеки и около 6 млрд рублей для дальневосточной и арктической программ. Именно эти направления связаны с продолжающими работать механизмами льготного кредитования.
Что важно предпринимателям на рынке жилья
Девелоперам и агентствам недвижимости дополнительное финансирование дает подтверждение того, что государство продолжает обеспечивать действующие ипотечные механизмы бюджетными средствами. Однако использовать всю сумму 157 млрд рублей как оценку будущего спроса на квартиры было бы ошибкой.
Банкам важен другой аспект — исполнение обязательств по компенсации ставок. Подрядчикам и поставщикам строительной отрасли решение интересно косвенно: устойчивость ипотечного спроса влияет на темпы продаж проектов, а через них — на запуск новых очередей строительства и закупки материалов.
Для финансового планирования застройщиков имеет смысл следить не только за объемом бюджетных ассигнований, но и за фактическими выдачами льготной ипотеки, долей таких кредитов в продажах, стоимостью рыночной ипотеки и возможными изменениями правил действующих программ.
Решение 17 сентября фиксирует именно бюджетную сторону вопроса: правительство дополнительно направляет 157 млрд рублей на поддержку ипотечных программ, из которых почти 66 млрд приходится на семейную ипотеку, около 6 млрд — на Дальний Восток и Арктику и порядка 85 млрд — на ранее выданные кредиты по завершившейся программе.